本文转自微信公众号“民商视点”，作者/庄双博。
房地产是国民经济的第一大支柱产业，稳住这个产业就意味着经济的平稳发展，当它过热的时候需要宏观政策进行调控，而当它低迷甚至萎缩的时候也需要相关配套政策的支持。尤其在当下的经济环境下，如何实现房地产平稳恢复，是社会各界都在关注的焦点。房地产行业事关经济恢复、民生就业和金融风险，回顾往次全球经济危机，十次或有九次都源于房地产。
对于房地产行业来说，今年的寒冬来得有些过早，2023年2-5月份居民购房需求有过释放的现象，但是随后便陷入销售明显放缓的下降通道——据国家统计局月度数据显示，2023年2月开始商品房销售面积累计增长率一改2022年的颓势（2022年月度数据绝大多数为负20%以上），2023年2-4月份的月度数据为-3.6%、-1.8%、-0.4%（当月累计数据高于上月累计数据说明当月为正增长），5月份数据开始下滑，5~10月份商品房销售面积累计增长率分别为-0.9%、-5.3%、-6.5%、-7.1%、-7.5%、-7.8%。
“金九银十”差强人意
在刚刚过去的九月份和十月份，房地产的“金九银十”并没有如往年那般光彩夺目，甚至有些暗淡失色。“金九银十”被很多行业看做是最佳销售时间段，9月份和10月份进入秋收时令，是农业收获的季节，按照人们的收支消费心理，在消费、投资等费用支出方面由心情带动，在秋季家庭消费明显增加。除此之外，十一假期、中秋假期也是婚礼旺季，新的家庭组建也意味着新的大项开支增加，比如对买车、买房的需求都会有所增加。房地产行业也不例外，很多楼盘会选择在9月份、10月份开盘，这两个月的消费额会明显高于其他月份。
但是今年的金九银十并没有给大家带来太多惊喜，甚至有人表示还不如本年其他几个月的数据亮眼。国家统计局数据显示，今年1~9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额8.907万亿元，同比下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。1~10月全国商品房销售面积同比下降7.8%，商品房销售额下降4.9%，降幅较1~9月均略有扩大。房地产开发投资同比下降9.3%，降幅比1~9月继续扩大0.2个百分点。
数据虽然是总体持续下降，但是可以看到9、10月的降幅是在缩小的，甚至在9月份商品房销售面积盒销售额环比分别增长了近47%和42%，不过在10月份市场再度降温，当月销售面积和销售额环比分别下降28.4%和25.9%。造成这一结果的原因一方面来自于政策方面的传导，据中原地产研究院统计，9月份出台关于房地产调控政策超过175次，刷新了历史纪录，根据中房网报道数据，10月地方出台房地产调控政策88条，较上月有明显减少；另一方面是关于房地产企业负面新闻频繁见诸报端，社会舆论对于房地产持悲观态度有一定关系，9月28日中国恒大公告宣布董事会主席许家印被依法采取强制措施；融创中国公告称，寻求香港高等法院批准计划的呈请于10月5日进行聆讯，境外债务重组计划已根据高等法院作出的指令获得批准，批准令于10月5日送呈公司注册处进行登记；10月10日，碧桂园公开宣布将寻求境外债务整体解决方案，碧桂园在公告中透露，未支付某债务项下本金金额为4.7亿港元的到期款项；10月26日，万科的境外美元债跳水……
和销售数据不佳相对应的还有房地产投资数字下滑，1~10月全国房地产开发投资下降9.3%，降幅较1~9月扩大0.2个百分点。其中10月当月房地产开发投资同比下降11.3%，降幅较上月11.2%略有扩大，单月同比降幅连续6个月在10%以上。通过诸葛数据研究中心统计可以看出，房地产开发投资已连续18个月维持负增长，特别是新开工意愿不足导致整体投资额下滑。
房地产投资下降是源于房企投资信心不足，而信心不足则源于销售端恢复不及预期，中国民生银行首席经济学家温彬表示，当前房地产市场仍处于“价格跌-销售弱-回款难-拿地下降-投资下滑”的负反馈链条中。随着政策效应边际转弱，需求中枢下移，房地产市场仍处于震荡寻底阶段。他认为，满足房企合理融资需求是缓解企业偿债燃眉之急、化解房地产市场风险的关键突破口；支持刚性和改善需求是促进需求释放、扭转市场下行的基础；而加快“三大工程”建设，则是带动市场预期改善、促进市场筑底企稳的主要支撑。
“新房改”适当其时
房地产陷入困境并非一两个原因造就，即便是疫情三年也并非房地产困境的主要成因，这种处境是时代背景、社会环境、经济发展、人口结构等多方面因素使然，而走出困境也并非一两个方面努力、数十条政策支持所能短期实现的，这需要在相应的时期内结合实际情况出台一系列适当政策，并经过一个相对较长时间的调整才可能有所成效。今年前三季度的房屋新开工面积回到了2006年水平，商品房销售额回到了六年前水平，即便期间出台了历史最密集利好政策，也未能挽回下降颓势。
造成这种现象并非有部分自媒体所言的我国房产供需已经饱和，只要是真正了解现实状况的人都清楚，一二三线城市具有购房意愿的本地年轻人和外来务工人员仍大有人在，他们也迫切希望自己能够拥有一套属于自己的居所，真正成为彻底融入所在城市的一分子。而阻碍他们的无非有两个方面，一个是房价太高无法承担；另一个就是对于房价发展有更低的预期，持币观望希望能够以更低的房价买到心仪的房产。在这种状态下，出台激励大家买房的政策作用不大。拥有一定资产的人多已有房产，不但不想买房甚至还有卖房意愿，而想买房的人也多持观望态度，商业房产的供需错配现象明显。
在这种背景下，国务院近期出台的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号，以下简称“14号文件”）恰当其时，有些业内人士甚至把这份文件称为我国新一轮“房改”。“14号文件”既考虑到近两年来房地产市场的持续低迷和房地产行业发展转型，也考虑到了房地产市场存在的供需错配问题。“14号文件”主要在两个方面给出指导意见：一个是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；另一个是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。“让商品住房回归商品属性”是和以往房地产政策区别最明显的表述之一，在过去的政策表述中，房“住”不“炒”是最为广泛的说法，注重的是房子的使用价值而非商品价值，此次商品房回归“商品属性”的提法表现出商品房市场将以市场资源配置为主导，让市场在资源配置中起决定作用。
“将来的房地产将变为保障房和商品房双轨制运行，在35个城区人口300万以上的大城市先行试点。”“14号文件”中的这句话明确了房地产将从单轨制转变为双轨制，也表示了政府将会承担起为中低收入阶层市民提供大量保障性住房的责任——保障性住房剥离金融属性，主要提现房产居住的使用价值，而商品房则将逐步取消限购、限售、限价等政策，回归商品属性，交由市场资源配置。
新中国成立初期，福利分房导致全民蜗居。1978年，邓小平同志首次提出“房改”概念，提出城市居民可以自己购买房屋，新房可以出售、旧房也可以出售，公开拍卖国有土地使用权换的经济建设资金，造就了深圳等一批新兴城市的快速发展；1998年我国加入WTO，同时启动“98房改”，取消福利分房制度，实行商品房制度，至此拉开了房地产高歌猛进的20多年，2003年国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确了房地产业是国民经济的支柱产业；本次“14号文件”的出台意义重大，是一次我国房地产业改革的新起点。至此，我国的房地产业经历了从计划分配到市场主导，再到统筹安排和市场相结合的新局面。
新房改之路“道阻且长”
“14号文件”的出台给房地产市场带来了新的希望，但是在今后实施的过程中依然会面临一些问题和挑战。“14号文件”之所以被称为新一轮“房改”，最主要的原因是这份文件是一个房地产业的指导性文件，是改变房地产发展轨迹的一个里程碑式文件。但是，所有的改革都会面临来自不同方面的阻力，如何能够克服阻力并且顺利落实是改革能否成功的关键。
我们不能简单地认为“14号文件”是挽救当前房地产颓势的政策，从某种层面来说，这甚至会加剧目前房地产企业的收益，原因显而易见，当保障性住房开始开发必然会导致符合条件的刚需消费者更加倾向于购买保障性住房，而保障性住房的配售是由城市人民政府制定的，企业必然无法获得太高利润。与此同时，“14号文件”的发布会导致原本有购买商品房意愿的消费者加长其观望期，降低短期购房意愿。
“14号文件”还会对二手房交易产生一定影响，对于持有多套房产的人来说并不是一件好消息。因为在“14号文件”出台之前，刚需消费者买不起新房可能会购买城市老破小和次新刚需盘，而新文件出台后，这批消费者也会申请配套完善、价格合理的保障房。
但是，目前的房地产业发展低迷的背景下，“14号文件”的推进或许会相对顺利，因为作为保障房最大的利益受害者——房地产商，目前正在处于积极寻求出路的阶段，“14号文件”的出台虽然会触及到房地产企业的长期利益，但是当前特定的环境下，未尝不是为苦苦挣扎的房地产企业提供了一次转型的机会。
未来房地产企业可能有两个盈利方式，一个是承接保障房项目，这种方式盈利或许会比较低，但有利于提高企业的商誉价值；另一个就是建设高品质的商品房，如果想赢得消费者的青睐就必须在设计、建造、营销、维护等方面下足功夫，公平地接受市场考验。
一分政策九分落实，“14号文件”虽然在顶层设计利国利民，但是如何在落实实践中保证保障房归属的真实性和公平公正性，还需要相关部门出具相关落实细则和监管方案，让真正需求者受益，杜绝投机者牟利，才是下一步更加关键的重中之重。“保障+市场”的双轨制“新房改”为我国的房地产发展开辟了一条新路径，但历史告诉我们，任何道路都不是一帆风顺的坦途，往往通往光明的道路更加崎岖。“新房改”之路，道阻且长，然行则将至，行而不辍，方未来可期。
本文刊登于《中国民商》杂志2023年11月刊
监制：李秀江
主编：庄双博
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