CBRE世邦魏理仕发布《2020年上半年亚太区数据中心趋势报告》分析亚太地区一二线数据中心市场发展情况及投资需求。
一线及二线数据中心市场概览
新加坡、中国香港、东京和悉尼一般被认为是亚太地区一线数据中心市场。这主要是基于数据市场的规模和成熟度等考量：如是否有国际性的出租型（colocation）数据中心运营商和租户；可靠和完善的电力基础设施；透明的政府政策；健全的数据规管架构；以及反垄断交易。
近年来，亚太地区还涌现了一些重要的新兴数据中心市场。北京、上海、首尔、孟买、钦奈和雅加达已被认为是极具潜力的二线数据中心市场。越南和泰国等其它地区也具有巨大的增长空间。
Ericsson的报告显示，2019年全球移动数据流量增长了49%，并将以每年31%的速度递增并持续到2025年。数据使用量的稳定增长继续推动亚太地区数据中心的扩张需求。在过去一个财政年度中，亚太地区所有四个一线数据中心市场的IT总运力均录得增长。悉尼的增长率最高，达到76%，其次是东京、中国香港和新加坡。
CBRE大中华区研究部主管蔡咏嘉表示：“大数据、工业4.0、物联网（IoT）、5G和云计算的相关需求日益增长，因此数据中心的重要性也日益突出。另外，在新冠肺炎爆发期间，远程工作需求大幅提高，导致数据存储和处理需求的激增，也加速了这一趋势。”
数据中心投资市场
CBRE的《2020年亚太投资者意向调查》（2020 Asia Pacific Investor Intentions Survey）显示，今年亚太地区有30%的投资者考虑购买数据中心资产，较2019年的18%大幅增长。
CBRE预计，随着终端用户需求不断增加，数据中心将受益于投资者对有稳定现金流的资产偏好而获得更多关注。数据中心是今年美国房地产投资信托市场上表现最好的资产之一，在2020年前五个月的总回报率约为19.3%。自疫情爆发以来，投资者对数据中心的兴趣更显着增强：根据我们的投资者意向调查，在疫情爆发前，大约有27%的亚太区投资者对数据中心感兴趣，但是这一比例在疫情爆发后推高至50%。
尽管投资热情持续，但由于缺乏可投资的资产和相对严格的监管制度，直接投资数据中心仍然有困难。2015年至2019年，数据中心仅占亚太地区工业地产总投资额的1.5%。股权投资仍是进入该行业的首选途径。投资者还可以与经验丰富的运营商和开发商结成伙伴关系并设立合资企业，以获得进入该领域的机会。这样的投资方式能让投资者充分利用合作伙伴在选址、运营和法律合规等问题上的专业能力。
其他的投资途径包括混合基金。尽管亚洲只有少数专注于数据中心的房地产基金，但CBRE了解到，有几个投资者已经为此类专项基金筹集了资金，其他投资者也准备纷纷仿效。
中国香港——亚太区一线数据中心市场
香港是一个成熟的经济枢纽，连接亚太区内主要经济体，且毗邻中国内地。对国际投资者、运营商和终端用户来说，香港是极具吸引力的一线市场。
近年来，由于将军澳的供应相对充足，大部分新数据中心均落脚于该区。然而，为了确保光纤的多样性和避免冗余，部分终端用户开始寻求在新界，九龙和港岛的其他区域的部署。
香港土地资源匮乏，土地供应往往受到限制，所以现时租用率维持在高位，整体出租率达71%，而运力出租率达75.5%。目前，数据中心的总容量为379.6兆瓦，未来几年将有接近150兆瓦的新增供应。
新增供应将以零售批发混合项目为主。全球最大移动网络商中国移动于7月8日以历史最高价56亿港元夺得位于火炭的一幅工业地以自建数据中心，印证了香港作为区域数据中心的地位。
短期内的新增供应将满足一些终端用户的需求，并对价格构成下行压力。然而，零售和大型出租型数据中心将对超大规模运营商构成竞争压力。CBRE预计，运营商将提高零售价格，以提高利润率。
北京&上海——亚太区新兴数据中心市场
由于巨大的本地市场，上海已成为中国内地主要的数据中心基地。中国市场在过去一年内快速成熟，越来越多的玩家开始进入京沪市场，并在一年内开发交付，因此总运力增长迅猛并因此对数据中心价格带来下行压力。然而，由于难以获得建设和运营许可，内地包括上海、北京和其他市场在内的新增供应将受到限制，这促使许多运营商考虑将项目选址转向周边卫星城。
随着政府最近将数据中心纳入“新型基础设施”，预计将促进该领域的投资加速。此外，数据中心也被纳入房地产投资信托基金试点计划，预计将帮助主要数据中心开发商资金回笼，并进行再扩张。一些开发商也积极和运营商合资进行项目开发。我们预计，中期内将出现一波新的供应潮。
上海的主要需求来自超大规模运营商、在线游戏、零售、电子商务和金融领域，而北京的大部分需求来自内地的终端用户。总体来说，一线城市的终端用户需求普遍强劲，尤其是来自本土大型企业的需求。
